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收購處置

四川RY公司不良債權處置案例

  內容摘要︰

  中國華融在不良資產處置過程中,充分發揮了處置定價委員會議事機制的優勢,結合企業具體困難和當地社會環境等關鍵問題,科學制定有針對性的處置策略,通過債務重組方式,實現低價債權超額回收。主要亮點是對爭議較大、矛盾較為突出的不良債權,擇優選擇債務重組方式進行處置,不僅實現了公司的權益,也維護了社會穩定,實現公司、債務企業、當地政府三方共贏。

  項目背景︰

  2017年,中國華融收購了G銀行成都分行11戶不良資產債權,收購時RY公司債權在G銀行的五級分類中為次級類,原貸款方式為抵押、質押及擔保,收購定價較低。該債務企業的生產與經營主要由商品房開發和齒輪的生產經營兩部分組成,債務企業受房產項目資金鏈斷裂的影響,齒輪生產已停工,其開發的商品房項目二期、三期難以啟動,所欠建築施工單位的工程款、農民工工資尚未付清,一期交房滯後,一期中庭、綠化景觀難以呈現,業主房屋產權證到期無法辦理等種種問題引發了購房者堵路、封門、上訪、拉閘停電、惡語攻擊等各種群體事件時有發生,對P市社會穩定造成了較大的負面影響。因銀行貸款逾期難以償還,債務企業所有賬戶及土地被查封,導致債務企業所有開發建設及齒輪生產工作無法正常進行。

  項目處置難點︰

  1、項目抵押物難以追償。RY公司與G銀行簽訂了最高額抵押合同,以其名下位于P市某區的土地使用權提供抵押擔保,並辦理了抵押登記手續。收購時項目組盡職調查了解到,該宗土地開發項目為企業房地產項目建設完成的一期共產,絕大部分住宅已被銷售,已銷售的房地產已將土地進行分攤,宗地實際上喪失了完整性,其價值已形成了事實上的懸空,無法單獨變現,且債務人貸款狀況惡化後,各家銀行先後將企業和保證人的相關資產、賬戶等全部進行了查封。

  2、司法執行已中止。2016年,G銀行成都分行向成都市高新區法院提交《強制執行申請書》和《查封申請書》,查封了債務企業及擔保人所有資產。隨後,成都市高新區法院業立案受理執行,但因所查封的債務企業開發土地已建造了商品房,並隨銷售分攤,且開發的商品房無法按期為購房者辦理產權證,已引起多次社會群體事件,給當地政府和債務企業造成了相當的壓力。此外,擔保人名下財產為其夫妻和父母的唯一居住房產,所查封資產均無可執行條件,2017年9月,成都市高新區法院裁定終結本次執行。

  3、償債能力和回收價值極低。經項目組梳理分析,債務企業償債能力很弱,擔保人資產無法處置。

  處置方式︰

  1、確定處置定價機制。華融不良資產處置制度規定中有不良資產處置定價議事機制。根據議事機制,在RY公司處置項目啟動初期,就召開了該戶資產的處置定價會議,召集分管領導、盡調人員、紀檢人員進行論證,分析資產情況和處置條件,各方利益訴求和盈利平衡點,處置方式的優選等進行綜合判斷,明確回收底價,為項目組處置工作的實施與推進指明了方向。

  2、處置方式的排選情況。根據了解到該戶債權的實際情況和定價委員會的指導意見,項目組經認真分析後,認為處置RY公司的債權有三種可能的處置方案︰一是向法院申請恢復執行程序,等待執行受償,但執行難度大,執行周期、執行結果無法確定,且“因暫無執行條件”,法院已下達了終結本次執行程序的裁定。二是協議轉讓或公開競價,積極尋找投資者,將RY公司整體債權協議轉讓給第三方。在不考慮處置時間、處置成本及地方政府干預等風險因素情況下,此兩種方案透明度高,有利于增加市場開發的深度和廣度,可能提高資產回收價值。但該項目已涉及當地維穩問題,若公開處置可能進一步激化社會矛盾,希望華融公司幫助企業有效開展自救工作以便緩解當地社會矛盾。三是債務重組。抓住社會矛盾突出,債務企業生產經營停滯亟待恢復等關鍵問題,積極與債務企業和當地政府協商解決。根據債務企業的實際經營情況、法院已經終結了執行的現實和因涉及社會穩定當地政府要求不予公開處置的訴求,項目組經認真分析後主要采取了債務重組的處置方式。

  3、分析各方利益需求和大力突破難點。

  (1)債務企業。企業開發的商品房一期項目土地抵押在G銀行名下,因抵押查封一直無法辦理產權證,致使已入住的多戶業主多次上訪、圍堵等群體事件,造成了較為惡劣的社會影響。希望能盡快解決債務問題,以解除對相應土地的抵押和查封,辦理房屋產權證。

  (2)當地政府。因債務企業造成的群體矛盾和社會矛盾比較突出,P市政府和當地區政府維穩壓力較大,希望能盡快解決一期項目所涉及的債務問題,解除抵押和查封,以便開展各項自救工作,化解當地的社會矛盾。

  綜合考慮各方利益需求,公司意識到這是一次難得的處置機會,如能成功處置債權,不僅能幫助RY公司走出困局,化解當地社會矛盾,公司實現盈利,最終多方共贏。收購該不良資產包後,項目組短期內多次與債務企業進行協商,積極聯系當地政府,聯合摸清企業癥結,協助尋找投資方,聯合多方一步一步反復磋商,最終確定了多方認可的清償價格,實現了資產處置最大化,企業、購房群眾和政府三贏。

  案例啟示︰

  1、做實盡調工作,抓住談判機遇。收購時,參與項目調查的人員綜合分析項目有效信息,為抓住談判機遇提供了前提。處置時,項目組人員進一步深挖各方情況,為處置抓住談判關鍵點,不斷提升資產處置價格,加快資產處置效率,實現回收最大化夯實了基礎。

  2、落實服務實體經濟職責,擇優選擇債務重組方式處置。華融公司全面貫徹落實金融服務實體經濟的職責,在不良資產處置過程中,沒有簡單“一訴了之”“一賣了之”,而是積極幫助問題企業走出困局獲得發展,彰顯了化解不良資產風險的特殊功能定位。

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